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不動産売却にかかる税金

不動産を売却する場合、売却額がすべて手元に入るわけではありません。仲介手数料だけではなく、さまざまな税金がかかります。不動産の売却を考えるに知っておくべき税金の種類や内容について解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、必ずかかる税金ではありません。譲渡所得が発生した場合のみ、譲渡所得税がかかることになります。

譲渡所得の計算式
不動産の売却価格-(不動産購入時の取得費用+売却にかかった譲渡費用)

また、実際に課税される金額は譲渡所得から特別控除を差し引いたものです。これに税率をかけることで、譲渡所得税が計算できます。

不動産購入時の取得費用は減価償却費を差し引く必要がある

不動産を購入した取得費は、購入時の価格そのものではありません。経年による価値を差し引く「原価償却」を考えなければいけないのです。

居住用建物の減価償却費
建物の取得金額×0.9×法定耐用年数1.5倍の年数の償却率×経過年数

印紙税

印紙税は一定額以上の契約書にかかる税金で、売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。

印紙税の金額は売買契約書の記載金額によって決められており、契約書1通ごとに課税されます。

記載金額 印紙税額
*2022年3月31日までの軽減税率
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

参照元:国税庁(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm)

消費税

個人間の不動産売買であれば、土地は消費税非課税となります。一方、建物は消費税の課税対象となりますが、売却する不動産の名義が個人であれば消費税はかかりません。名義が個人でも、居住用ではなく投資用のマンション売却は消費税の課税対象となります。

また、不動産売買について不動産会社などに仲介を依頼した場合、仲介手数料や司法書士に支払う手数料、融資手続きの手数料については消費税が発生します。

登録免許税

不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きが必要となります。この手続きにかかるのが、登録免許税です。

登録免許税は一不動産あたり1,000円となっており、土地と建物それぞれに対して発生します。

また、抵当権の抹消登記については司法書士に依頼することが一般的で、司法書士への手数料として2万円程度かかります。

住民税

住民税は、課税譲渡所得に税率をかけて求めます。

つまり、譲渡所得税と同様に譲渡所得が発生しなければ課税されません。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得と住民税は不動産の所有期間によって税率が変わります。

長期譲渡所得
(所有期間5年超)
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
所得税15%×2.1%+住民税5%=20.315% 所得税30%×2.1%+住民税9%=39.63%

参照元:国税庁(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm)

購入から4年で売却するか5年を超えて売却するかによって、税率が倍近く変わることが分かります。

売却価格だけでなく税額まで考えて売却時期を検討すると良いでしょう。

まとめ

不動産を売却するときには、売却したときに利益が出たか(譲渡所得が発生したか)、所有期間は何年かなど、状況によって発生する消費税が変わってきます。

特に譲渡所得が大きくなれば支払う税金額も大きくなるため、売却前にきちんと試算することが大切です。

税制や計算方法は複雑で、日々変わります。正確な税額を知るためには、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

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